全球的富人，都是喜欢买房子的。这个话不是乱说的，而是有数据支撑的。根据Knight Frank发布的2019年世界财富报告《The Wealth Report 2019》，全球高净值人群（净资产超过3千万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。
但是呢，刚才的房产占比21%不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。如果放在一起考虑自住房产的话，房产在总财富中的占比达到46%（32%+68%*0.21），远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的，远超过股票和债券。
下图给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。
欧美和亚洲高净值人群的财富分配
注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank。高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产，也就是首套、二套房产）。
另外根据统计（图4），全球富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个3-4套房子，是各地富人共同的行为模式。
各地高净值人群的房产数量（含自住房）
注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank，高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产）。
所以，从富人的资产配置上看，富人都喜欢买房子，就推高了房价。当然，我们说富人喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。而是说，富人财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置，不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。
那么，富人为什么喜欢买房子？答案很简单，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。根据一份最新的研究（Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899），在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。
为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%。在所有主要资产中，这是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点，为了强调这两个百分点，你也可以说，股票的回报比房子少了30%。
刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。
大类资产长期年化收益率
注：数据来源：Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899。收益率为年化复合收益率，是16个国家的平均值。
不仅如此。房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。
你可能会问，这是哪里的数字，是普遍现象吗？是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份最新的工作论文，里面收录了16个主要发达国家的数据，时间跨度是1870-2015（共145年）年间。
这16个国家包括美国，英国，法国等13个主要欧美发达国家，以及日本，澳大利亚，新西兰，可以说覆盖范围很广。资产类别包括住房，股票，债券，以及银行存款。
可以说，这个数据包含了过去很长时间的，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度很长，覆盖国家很多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面的数据，很权威的数据，不是片面的数据。
说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。事实上，我们可以再换一个角度来说。在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，买什么呢？很难有足够的资产来储存财富。这么看，你就明白了，随着富人数量的增加，富人财富的累积，房价是不会下跌的。
